切勿过度解读新政对地产的＂虚假利好＂****二套房首付由此前的七成降低到四成，二手房转让税收由此前的持有5年降低到2年，这一政策被媒体和各路专家们解读为对地产行业的特大利好，到处在为此进行渲染，但这些忽悠声中众多人似乎忘记了此前国家刚刚出台了开发商楼盘没有销售完毕之前，禁止拿地这一政策的出台．国家针对性的出台开发商拿地标准，一个是固然是为了治理全国各地房地产市场土地发给不开的囤地和土地浪费现象，但同时也说明国家已经意识到了长期以来在我们国家地产开发过程中地产开发商通过不断拿地，抵押土地，预售期盘，再抵押拿地这一长期以来利用银行贷款进行空手套白狼的严重风险，而这种模式也是我们国家房地产商能够得一神速发展的本质所在，而去年集中爆发的以杭州绿城地产为代表的资金链断裂事件给国家敲响了这一警钟，引起了国家高度重视，开始从源头对这一怪相进行治理．同时，从国家昨天刚刚出台的二套房首付比例降低到四成，纳税锁定期由五年降低到二年，这两个配套性政策来看，表面看起来似乎有利于地产开发行业，但实际上并非如此．我们先从二套房购房者来看，能够购买二套房的基本可以肯定不是因为没有自主房居住的所谓刚性需求者．一些所谓专家忽悠的增加刚性需求能力的说法明显的站不住脚．所谓刚性需求多是首套房的需求．同时，首付的降低，大大的增加了购房者购房支出成本，降低首付只是帮银行赚取更多的利息，而对于购房者来说，表面看买房更加容易了，但实际上却大大增加了实际购房成本，按照一套一百万的房子来计算，以前七成首付贷款三十万支付利息为23万，而变成四成之后则贷款60万，需要支付利息47万，也就是说你的购房成本增加了24万．从这个角度来讲，降低首付比例只是给银行增加了翻倍的利息收入，而对开发商未必就能够激发投资者购房兴趣，一个是市场如今已经公认为房价已经处于高位，即将或已经进入下跌周期，二套房作为非刚性住房需求来讲，投资肯定要计算下这笔账：我们还拿刚才的100万的房产举例，既然是非刚性需需求的投资性购买，肯定要计算下购房的实际成本，一百万的房产加上利息支出，供完本金，实际支出为147万，有几个人会相信或者说有把握自己现在买的房子能够在现在的价格基础上价格在继续上涨近50％？而降低二手房出售税收年限，真正受益的是前期那些投机炒房者和多套房的房叔，周期的缩短在一定意义上能够降低二手房转让成本，增加二手房的吸引力，在不动产登记和房产税正式实施之前，给这些多套房产者一个沽出的机会，降低目前全国各地普遍存在的由于房产集中在少数炒房和囤房者手中而出现的大面积空置现象，说的直接一些，就是为了能够盘活存量房源．让炒房资金变为活水．而投机购房的趋利性又决定者其资金必然的会奔向盈利能力更强的其他行业，从目前市场普遍对房价悲观预期的状态来看（当然除去地产开发商，中介，和一些昧着良心忽悠所谓专家天天忽悠着看涨之外），能够把资金从房产当中盘活已经烧了高香，要想让这些资金在目前状况重新进入一手楼市场进行炒作恐怕几率不大．而目前的股市状况对这些投机资金来讲无疑具有更大更大吸引力．从这个角度来讲，国家房地产新政事实上不是给地产开发企业引入活水，二十驱赶投机资金从地产行业向资本市场转移，为国家通过发展资本市场来服务实体经济这一基本政策策略服务．